Reelle utbedringer: 108 500–316 500 kr (E) med mye egeninnsats, ikke full oppussing. Kritisk del: 81 000–203 500 kr (E). Den største posten er badet i 2. etasje. Øvre grense er ikke garantert.
Største risiko: treskadedyr (morr) i bjelkene, mye ufaglært arbeid 2003–2005 og el uten dokumentasjon, fukt i kjelleren, og avvik fra godkjente tegninger (ingen ferdigattest).
Huset har ingen utleiedel. Planen kan være å bo i 1. etasje (65 m², kjøkken, bad 2018, inngang) og leie ut 2. etasje (47 m²: loftstue, to små soverom, bad) som hybel. Det er ingen egen inngang – leietaker må gå gjennom deres entré og en bratt trapp. Tekjøkken m.m. koster grovt 31 500–102 000 kr (E) i tillegg.
For deg som er støyfølsom: gammelt tømmerhus med trebjelkelag som knirker og åpen trapp mellom etasjene. Takhøyden i 1. etasje er allerede under 1,9 m ved bjelkene, så nedsenket lydhimling er neppe mulig. Lyd fra en leietaker oppe blir trolig godt hørbar.
Totalpris er 3 476 100 kr uten valgfri forsikringspakke (FINN/SO sier 3 496 000 kr fordi pakken er regnet med). Det er 173 900 kr under 3 650 000 kr. Ikke legg inn sikker leieinntekt ennå.
Kritisk
81 000–203 500 kr (E)
Innen 1–3 år
25 000–101 000 kr (E)
Bør gjøres
2 500–12 000 kr (E)
Totalt prioritert
108 500–316 500 kr (E)
Forbehold – les først
(E) = mitt grove scenarioanslag, ikke innhentet tilbud eller takst. Egen arbeidstid er gratis i regnestykket, og friske brukte dører, vinduer, kjøkken og materialer brukes når de passer. Nye tettemidler, sikkerhetsutstyr og el-/VVS-deler der det trengs. Materialmengder er ikke målt; transport, verktøy, stillas og sikker tilkomst kan øke summen.
El-arbeid gjøres av registrert elektroforetak. Rørlegger gjør nye tilkoblinger. I dette budsjettet settes membran/tettesjikt på bad til våtromsfagkyndig. Det er ikke et generelt lovkrav at all membran i egen bolig må legges av sertifisert firma; det er en valgt, forsvarlig budsjettforutsetning. Ingeniør hvis bjelker må forsterkes etter morr. DIY-takarbeid forutsetter forsvarlig fallsikring.
Ingen ferdigattest og avvik fra godkjente tegninger: kjøper tar risikoen for pålegg. Mye ufaglært arbeid 2003–2005.
«Kritisk» betyr før innflytting, utleie eller neste vinter – ikke at huset er ubeboelig.
Ikke kontakt megler via denne siden. Privat arbeidsdokument. Siden er noindex og skal ikke deles bredt uten Oles OK.
Jeg er ikke takstmann, advokat eller bankrådgiver. Kostnadsanslag og prioritering er et beslutningsgrunnlag, ikke tilbud, garanti, lovlighetsattest eller løfte om skattefrihet. Be fagperson kontrollere el, våtrom, treskadedyr, fukt i kjeller og brannsikkerhet; kommunen om godkjenning; og banken om rammen.
Slik FINN og SO regnerOmkostninger 106 000 / totalpris 3 496 000 kr – den valgfrie Boligkjøperpakken (19 900 kr) er regnet med. «Totalpris inkl. valgfrie» 3 515 900 kr teller pakken to ganger.
VisningIngen annonsert fellesvisning – «Ta kontakt for å avtale visning»
StatusFINN 474178815 (403 i dag; lagret kopi 6.11.2026, annonse sist endret 20.10.2026). EIEs side sjekket 11.11.2026: fortsatt til salgs, prisantydning 3 390 000 kr.
Kilder: SO s. 9–10, 17–19; TR s. 1, 5, 8, 19, 23, 25–26 (SO s. 40, 44, 47, 58, 62, 64–65); EA s. 1 (SO s. 78); kommunale gebyrer (samlet1 s. 16); FINN-annonse lagret 6.11.2026; eie.no lest 11.11.2026. SO sist oppdatert 08.10.2026. Ingen visning er bestilt.
Røde flagg
1. Treskadedyr (morr) i bjelkene. Stripet borebille er funnet i konstruksjonen i kjelleren og i 2. etasje, og gulvene har skjevheter. Omfang og om angrepet er aktivt, er ikke undersøkt. I verste fall må bjelker forsterkes. TR s. 12, 14 (SO s. 51, 53).
2. To TG3-punkter i 2. etasje. Badet har fuktskader og for lite fall, og terrassedøren er råtten. Begge ligger i den delen dere vil leie ut. Balkongen under døren er tak over inngangen og har dårlig tetting. TR s. 6, 11–12, 16–17 (SO s. 45, 50–51, 55–56).
3. Ufaglært renovering og udokumentert el. Hele huset ble renovert 2003–2005 av eier, familie og venner uten fagbrev. Det finnes ikke samsvarserklæring for el-oppgraderingen fra den tiden. EE sier at selger kjøpte i 2017, men også at «eier» gjorde renoveringen 2003–2005 – hvem som gjorde hva, må avklares. EE s. 1 og 9 spm. 31 (SO s. 68, 76); TR s. 8, 20 (SO s. 47, 59).
4. Avvik fra godkjente tegninger – ingen ferdigattest. Huset har verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Tegninger fra 2003 er godkjent, men det er avvik: to takvinduer (fasadeendring, søknadspliktig), kott gjort om til gang i 2. etasje (søknadspliktig), «åpent ned» som ikke stemmer. SO sier ikke at noe av dette er søkt. Garasjen har rammetillatelse fra 2003, men ikke ferdigattest, og avviker fra tegningene. EE spm. 23 svarer likevel «Nei» på manglende ferdigattest. SO s. 18; TR s. 5, 25 (SO s. 44, 64); EE s. 7 spm. 23 (SO s. 74).
5. Fukt i kjelleren. Salt- og kalkutslag og fuktflekker på muren, og vann inn ved døren når det regner mye. Dreneringen er trolig fra byggeåret. Avfukter går daglig. Kjelleren må ikke innredes slik den er. TR s. 13, 20–21 (SO s. 52, 59–60); EE s. 4 spm. 7 (SO s. 71).
6. Lyd og utleie henger dårlig sammen. Én inngang, smal og bratt åpen trapp, trebjelkelag med knirk og under 1,9 m takhøyde ved bjelkene i 1. etasje. En leietaker i 2. etasje vil bli godt hørt, og egen inngang til 2. etasje finnes ikke. TR s. 13–14, 25 (SO s. 52–53, 64); plantegning SO s. 37 (ikke målsikker).
7. Feil totalpris i annonsen. Den valgfrie Boligkjøperpakken (19 900 kr) er lagt inn i omkostningene på FINN og i SO, og «totalpris inkl. valgfrie» teller den to ganger. Pliktige omkostninger er 86 100 kr etter mine summer. SO s. 9 og 19; FINN-annonse (lagret).
8. Usikre tomtegrenser og vernestatus. Tomten er ikke målt opp i nyere tid. Grensen mot nordvest har standardavvik på over 5 m, mot nord 0,3–2 m. Huset er SEFRAK-registrert, så kommunen må vurdere verneverdi før større endringer, f.eks. ny inngang. SO s. 17–18.
Hva kostnadene betyr
(E) = mitt grove scenarioanslag, ikke innhentet tilbud eller takst. Egen arbeidstid er gratis i regnestykket, og friske brukte dører, vinduer, kjøkken og materialer brukes når de passer. Nye tettemidler, sikkerhetsutstyr og el-/VVS-deler der det trengs. Materialmengder er ikke målt; transport, verktøy, stillas og sikker tilkomst kan øke summen.
Tidspunktene er min prioritering. «Kritisk» betyr før dere flytter inn, leier ut eller før neste vinter – ikke at huset er ubeboelig.
Kritisk
81 000–203 500 kr (E) · 7 tiltak
Bør fikses før innflytting, utleie eller neste vinter. Huset er ikke ubeboelig, men disse punktene er de viktigste.
Terrassedøren i 2. etasje er råtten
5 000–15 000 kr (E)
Døren ut til balkongen over inngangen har fukt- og råteskader og er slitt. Takstmannen skriver at den må påregnes skiftet. Vann som kommer inn her, går rett ned i bjelkelaget over inngangen.
Tiltak: Bytt døren (brukt dør i riktig mål er greit) og tett overgangen mellom dør og balkonggulv.
H-K1TG3
— stort eller alvorlig avvik (TG3)
Merknad: Brukt dør forutsetter at karmmålet passer i tømmerveggen. Er det råte i karm eller vegg rundt døren, blir det dyrere. Tettingen mot balkongen henger sammen med H-I1.
Takstmannens intervall (TR): 20 000 - 100 000 kr – ikke lagt til i summen.
Kilde: TR: s. 11 / SO s. 50
Egeninnsats / brukt der det passer
Badet i 2. etasje har fuktskader
60 000–130 000 kr (E)
Badet er fra ca. 2005. Det er fuktskader på veggplatene, og gulvet har ikke godt nok fall mot sluket, så vann blir liggende. Takstmannen skriver at videre bruk bør vurderes nøye.
Tiltak: Renover badet: riv skadde plater, nytt sluk og membran (det vanntette laget), riktig fall og nye våtromsplater/fliser. Bruk badet nede (fra 2018) til dette er gjort.
H-K2TG3
— stort eller alvorlig avvik (TG3)
Merknad: Kritisk fordi 2. etasje er den delen dere vil leie ut. Bor dere alene i huset en periode, kan dusjen stenges og jobben vente litt, men ikke lenge. Riving, plater og flis som egeninnsats; brukt toalett/servant der det passer, men nytt sluk og ny membran. Hulltaking i tilliggende vegg fant ikke fukt (TR s. 17). Badet er «svært romslig» (SO s. 10), men arealet er ikke oppgitt.
Takstmannens intervall (TR): 100 000 - 200 000 kr – ikke lagt til i summen.
Kilde: TR: s. 16–17 / SO s. 55–56
Fagfolk: Våtromsfagkyndig (membran), rørlegger (sluk/tilkobling), elektriker (el i våtrom)
Radon er ikke målt
1 000–2 500 kr (E)
Det er aldri målt radon, og huset har ingen radonsperre. Radon er en usynlig gass fra grunnen som kan gi lungekreft over tid. Ved utleie er måling påbudt.
Tiltak: Mål radon med godkjent langtidsmåling (minst to måneder i vinterhalvåret) i 1. etasje og i rom som skal leies ut.
H-K3HMS
— helse, miljø og sikkerhet
Merknad: Kritisk før utleie, ikke et påvist radonproblem. Kjelleren er en gammel steinkjeller uten sperre. Bare måling er priset; tiltak kan ikke prises før resultatet foreligger (tiltaksgrense 100 Bq/m³).
Kilde: TR: s. 12–13 og 22 / SO s. 51–52 og 61; SO: s. 19; EE: s. 8 spm. 27 / SO s. 75
Egeninnsats / brukt der det passer
El-anlegget mangler dokumentasjon
3 000–8 000 kr (E)
Det finnes samsvarserklæring (papir på at elektriker har gjort jobben riktig) bare for mindre jobber 2014–2022, ikke for oppgraderingen tidlig på 2000-tallet. Selger opplyser at mye av renoveringen 2003–2005 ble gjort av ufaglærte.
Tiltak: Bestill en fullstendig el-kontroll hos registrert elektroforetak før innflytting.
H-K4HMS
— helse, miljø og sikkerhet
Merknad: Bare kontrollen er priset. Hva som må utbedres etterpå, er ukjent og kan bli vesentlig i et hus der ufaglærte har jobbet. Elektriker må gjøre alt fast el-arbeid.
Kilde: TR: s. 7, 20 og 22 / SO s. 46, 59 og 61; EE: s. 9 spm. 31 / SO s. 76
Fagfolk: Registrert elektroforetak
Trappene er bratte og mangler godkjent rekkverk
2 000–8 000 kr (E)
Trappene er smale, bratte og vanskelige å gå i, og har ikke godkjent rekkverk eller håndløper. Det gir fallfare – også for en leietaker som går opp og ned hver dag.
Tiltak: Monter solid håndløper og rekkverk med riktig høyde og små nok åpninger.
H-K5HMS
— helse, miljø og sikkerhet
Merknad: Å bygge ny, slakere trapp er ikke priset – det krever mer plass og kanskje endring i bjelkelaget (ingeniør). TR sier ikke om det gjelder både kjellertrapp og trapp til 2. etasje; trolig begge («trappene»).
Kilde: TR: s. 7, 13 og 22 / SO s. 46, 52 og 61
Egeninnsats / brukt der det passer
Snøfangere mangler
5 000–15 000 kr (E)
Takvinkelen og betongtakstein gjør at snø og is kan rase ned. Takstmannen sier at det er krav til snøfangere her.
Tiltak: Monter snøfangere over inngang, balkong og gangsoner før vinteren.
H-K6TG2 / HMS
— avvik som bør utbedres (TG2) · helse, miljø og sikkerhet
Merknad: Taket er bare sett fra bakken. Takarbeid forutsetter forsvarlig fallsikring (stillas eller sele). Lengde ikke målt.
Kilde: TR: s. 8–9 / SO s. 47–48
Egeninnsats / brukt der det passer
Treskadedyr (morr) i bjelker og konstruksjon
5 000–25 000 kr (E)
Takstmannen fant stripet borebille («morr») i konstruksjonen i kjelleren og i 2. etasje. Billelarvene spiser treverk og kan over tid svekke bjelker. Angrep henger ofte sammen med fuktig treverk.
Tiltak: Få et skadedyrfirma til å se om angrepet er aktivt og hvor stort det er. Behandle tilgjengelig trevirke med godkjent middel og hold kjelleren tørr (avfukteren følger med).
H-K7TG2
— avvik som bør utbedres (TG2)
Merknad: Omfanget er ikke oppgitt. Må bjelker forsterkes eller byttes, trengs ingeniør og summen blir vesentlig høyere. Kritisk fordi det gjelder bærende treverk i et hus fra 1850.
Kilde: TR: s. 12 og 14 / SO s. 51 og 53
Fagfolk: Skadedyrfirma (vurdering)
Innen 1–3 år
25 000–101 000 kr (E) · 5 tiltak
Ikke nødvendigvis akutt, men bør planlegges snart så skadene ikke vokser. Fremskynd hvis fukt eller råte blir verre.
Balkongen over inngangen lekker inn mot døren
8 000–30 000 kr (E)
Terrassene er slitt. På balkongen i 2. etasje (som er tak over inngangen) er tettingen mot døren dårlig, og det er råte i deler av rekkverket. Om det finnes membran/papp under terrassebordene, er ikke kontrollert.
Tiltak: Løft bordene på balkongen, sjekk og fornye tettesjiktet, tett mot døren og bytt råtne rekkverksdeler.
H-I1TG2
— avvik som bør utbedres (TG2)
Merknad: Gjør samtidig med H-K1. Mangler tettesjikt helt, eller er bjelkelaget under råttent, blir det dyrere. Råte i rekkverk på en balkong er også en fallrisiko – sjekk det tidlig. Den store terrassen (100 m² TBA totalt) er bare «slitt» og er ikke priset utover lokale råtne deler.
Kilde: TR: s. 11–12 / SO s. 50–51
Egeninnsats / brukt der det passer
Sprukket og punkterte vindusglass
6 000–24 000 kr (E)
Et glass på soverommet i 1. etasje er sprukket, og flere isolerglass er punktert (dugg mellom glassene). Vinduene er ellers generelt slitt.
Tiltak: Bytt det sprukne og de punkterte glassene (nye glassruter i eksisterende karm, eller brukte vinduer i riktig mål).
H-I2TG2
— avvik som bør utbedres (TG2)
Merknad: Antall punkterte glass er ikke oppgitt. Ikke nye vinduer i hele huset. Takvinduene fra 2017 er i god stand (men se lekkasjen under «Bevisst utelatt»).
Kilde: TR: s. 9–10 / SO s. 48–49
Egeninnsats / brukt der det passer
Råte i kledning, lister og vannbord
5 000–20 000 kr (E)
Trekledningen er værslitt, og det må regnes med fukt- og råteskader på utsatte steder, bl.a. lister og vannbordet nederst mot murene.
Tiltak: Bytt råtne bord, lister og vannbord, og mal/beis utsatte flater.
H-I3TG2
— avvik som bør utbedres (TG2)
Merknad: Omfanget er ikke målt. Bak kledningen er det tømmer – sjekk at tømmeret ikke er råttent der bordene byttes. Tett samtidig musehull i nedre kant (H-B2).
Kilde: TR: s. 9 / SO s. 48
Egeninnsats / brukt der det passer
For lite ventilasjon
3 000–12 000 kr (E)
Huset har lite eller ingen ventilasjon, og badet i 1. etasje mangler tilluft (luft som slipper inn). Uten lufting blir det fuktig inneluft, og det øker faren for mugg – og for morr.
Tiltak: Sett inn friskluftventiler i yttervegg i oppholdsrom og soverom, og lag luftespalte under døren (eller ventil) på badet.
H-I4TG2
— avvik som bør utbedres (TG2)
Merknad: Hull i tømmervegg krever litt verktøy, men er greit som egeninnsats. Balansert ventilasjon er ikke nødvendig og ikke priset.
Kilde: TR: s. 16 og 19 / SO s. 55 og 58
Egeninnsats / brukt der det passer
Vann inn ved kjellerdøren
3 000–15 000 kr (E)
Kjelleren har salt- og kalkutslag og fuktflekker på muren, og ifølge selger kommer det inn vann ved døren når det regner mye. Dreneringen er trolig fra byggeåret.
Tiltak: Lag lokal avledning ved kjellerdøren (fall bort fra døren, renne eller sluk, tetting rundt døren) og hold avfukteren i drift.
H-I5TG2
— avvik som bør utbedres (TG2)
Merknad: Ny drenering rundt hele huset er ikke priset: TR sier den trengs hvis kjelleren skal innredes, og kjelleren skal ikke brukes som boligrom (se «Bevisst utelatt»). Blir det mer vann, må dette fremskyndes.
Kilde: TR: s. 13 og 20–21 / SO s. 52 og 59–60; EE: s. 4 spm. 7 / SO s. 71
Fagfolk: Rørlegger hvis sluk/renne kobles til avløp
Bør gjøres
2 500–12 000 kr (E) · 4 tiltak
Mindre ting som er greie å ta når dere først er i gang. Lav kostnad, god orden.
Takrennene henger skjevt
1 000–5 000 kr (E)
Takrennene har skjevheter og for lang avstand mellom krokene noen steder, så vannet kan renne over eller feil vei.
Tiltak: Rett opp rennene og sett inn flere kroker.
H-B1TG2
— avvik som bør utbedres (TG2)
Merknad: Krever sikker stige/stillas.
Kilde: TR: s. 8–9 / SO s. 47–48
Egeninnsats / brukt der det passer
Tett hull for mus
500–2 000 kr (E)
Det er tatt mus i kjelleren i 2017 og 2019. Takstmannen anbefaler å finne og tette åpningene, typisk bak kledningen i nedre kant.
Tiltak: Finn og tett åpninger med musenett/stålull, og følg med på kjelleren.
H-B2TG2
— avvik som bør utbedres (TG2)
Kilde: TR: s. 14 / SO s. 53; EE: s. 6 spm. 19 / SO s. 73
Egeninnsats / brukt der det passer
Vedlikehold av ytterdørene
500–3 000 kr (E)
Ytterdørene har vanlig alders- og bruksslitasje.
Tiltak: Mal/beis, juster og bytt tetningslister.
H-B3TG2
— avvik som bør utbedres (TG2)
Kilde: TR: s. 10 / SO s. 49
Egeninnsats / brukt der det passer
Rustet skuff under kjøkkenvasken
500–2 000 kr (E)
Kjøkkeninnredningen har enkelte skader, og skuffen under vasken har rust.
Tiltak: Bytt skuffen (brukt er greit) og sjekk at det ikke lekker under vasken.
H-B4TG2
— avvik som bør utbedres (TG2)
Merknad: Lekker det fra rør, trengs rørlegger.
Kilde: TR: s. 17–18 / SO s. 56–57
Egeninnsats / brukt der det passer
Sum prioritert
108 500–316 500 kr (E)
Ikke nytt tak, ikke nye vinduer overalt, ikke ny drenering og ikke nytt bad nede. Ukjente skjulte skader, funn etter el-kontrollen, forsterkning av bjelker etter morr, radontiltak, lovliggjøring og hybel i 2. etasje er ikke inkludert. Prisene er scenariointervaller – ikke en økonomisk garanti.
Takstmannens TG3-intervaller – separat referanse
Disse er ikke tillegg til DIY-budsjettet, men takstmannens egne sjablongintervaller for fagfolk. Takstmannen har bare gitt kostnadsintervall på disse to punktene.
Avvik
Takstmann (TR)
Kilde
Terrassedør 2. etasje
20 000 - 100 000 kr
TR s. 11 / SO s. 50
Bad 2. etasje, generelt
100 000 - 200 000 kr
TR s. 16–17 / SO s. 55–56
Viktig: De andre avvikene (TG2 og HMS) har ikke kostnadsintervall i TR. Summen av TR-intervallene (120 000–300 000 kr) er ikke et anslag på hva dere vil betale.
Bevisst utelatt
Bare alder, kosmetikk eller ting takstmannen sier ikke trenger tiltak nå, er ikke priset:
Taktekking eldre enn 18 år (alder alene; taket er bare sett fra bakken)
Nedsig i takåsene – TR: «krever ingen umiddelbare tiltak», vurderes ved neste omtekking
Varmepumpe fra 2014 over forventet levetid og varmtvannsbereder over 20 år – fungerer i dag; sett av penger, men ingen påvist feil
Badet i 1. etasje (2018): lite fall i dusjen og manglende dokumentasjon av membran – TR: «fungerer med avvik», fall rettes ved neste renovering. Tilluft står i H-I4
Ny drenering rundt hele huset – trengs ifølge TR hvis kjelleren skal innredes; lokal avledning står i H-I5
Grunnmur fra byggeåret – skal følges med, ingen påvist skade
Lekkasje i ett takvindu – ifølge eier skal det repareres før salg, og reklamasjonssak er startet (TR s. 10; EE s. 3 spm. 3). Ikke priset; sjekk at det er gjort
Garasjen – ikke tilstandsvurdert
Skjevheter og knirk i gulv og vegger (normalt i gammelt hus) og ingen ren energirenovering (energimerke F)
Hva betyr TG-kodene?
TG = tilstandsgrad i tilstandsrapporten. Kort sagt hvor alvorlig et avvik er:
TG0 / TG1
Ingen eller mindre avvik – vanligvis ikke presserende.
TG2
Avvik som bør utbedres. Vanlig på eldre hus, men bør planlegges.
TG3
Stort eller alvorlig avvik – høyere prioritet, ofte mer kostnad eller risiko.
HMS
Helse, miljø og sikkerhet (brann, fall, radon m.m.) – viktig for trygg bruk, også når det ikke er merket TG3.
Kodene (f.eks. H-K1) er interne referanser til rapportpunktene, ikke TG-verdier. «Membran» = det vanntette laget under flisene på bad. «Drenering» = rør rundt grunnmuren som leder bort vann. «Morr» = stripet borebille, en bille som spiser treverk. «Samsvarserklæring» = papir fra elektriker eller rørlegger på at jobben er gjort etter reglene.
2. etasje til utleie (hybel)
Hva finnes, og hva er godkjent?
Fordeling: 1. etasje 65 m² BRA-i, 2. etasje 47 m² BRA-i, kjeller ca. 30 m² som ikke teller som areal (TR s. 25 / SO s. 64). 1. etasje er størst og har kjøkken, inngang og terrasse – den er naturlig «deres» del.
2. etasje: Loftstue med dør til luftebalkong og utsikt mot sentrum, to små soverom med takvinduer (2017), og bad fra ca. 2005 med TG3 (H-K2). 10 m² har for lav takhøyde til å telle (SO s. 10–11; TR s. 25).
Inngang: Huset har én inngang, i 1. etasje. 2. etasje nås bare via innvendig trapp som er smal, bratt og uten godkjent rekkverk. Balkongen har ingen trapp ned (plantegning SO s. 37, ikke målsikker; TR s. 13).
Kjøkken: Ikke i 2. etasje. EE nevner en «liten ekstra kjøkkenavdeling» laget ufaglært i 2017, men ikke hvor (EE s. 8 / SO s. 75).
Godkjent? Det finnes ingen godkjent utleiedel (SO s. 19; EE spm. 25). Rommene i 2. etasje står på godkjente tegninger fra 2003, men med avvik: kott er gjort om til gang (søknadspliktig bruksendring) og to takvinduer er satt inn (søknadspliktig fasadeendring). SO sier ikke at dette er søkt. I 1. etasje brukes stuen på tegningen som soverom, og toalett/vaskerom er slått sammen til bad – ikke søknadspliktig (SO s. 18).
Kjelleren er ikke et alternativ: lav takhøyde, fukt, og TR sier den ikke må innredes i dagens tilstand (TR s. 13, 21).
Status: Ingen godkjent utleiedel eller egen boenhet. SO s. 19: «Eiendommen har ikke separat utleiedel, men normalt vil det være anledning til å leie ut hele eller deler av eiendommen, så sant utleiearealet er godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonverdier.»
Kommer i tillegg til prioritert sum. Bygger på at dere bor i 1. etasje og leier ut 2. etasje.
Tiltak
Kort
Kostnad (E)
Fagfolk
Tett dør ved trappen
Tett, tung dør (gjerne brannklassifisert) nederst eller øverst i trappen, så 2. etasje blir en egen sone. Viktigste lydtiltak.
5 000–20 000 kr
–
Koblede røykvarslere
Sammenkoblede varslere i begge etasjer, så alle hører alarmen.
1 500–4 000 kr
–
Tekjøkken i 2. etasje
Brukt, enkelt kjøkken i loftstuen nær badet, så rørene blir korte.
5 000–15 000 kr
–
Rørlegger til tekjøkkenet
Vann og avløp fra badet til kjøkkenet.
8 000–20 000 kr
Rørlegger
El-kurs og komfyrvakt
Egen kurs til kjøkkenet; komfyrvakt er påbudt.
10 000–25 000 kr
Autorisert elektriker
Kjøkkenvifte
Vifte med avtrekk ut, ellers blir det fuktig.
2 000–8 000 kr
Elektriker hvis fast tilkoblet
Rømning fra soverommene
Sjekk at takvinduene (2017) og balkongdøren kan brukes som rømningsvei. Må et vindu byttes, kommer det her.
0–10 000 kr
–
Radonmåling (påkrevd ved utleie)
Påkrevd før utleie; tiltak ved over 100 Bq/m³.
inngår i H-K3
–
Sum
31 500–102 000 kr
Forutsetter: Badet i 2. etasje (H-K2), radonmåling (H-K3), el-kontroll (H-K4), trapperekkverk (H-K5) og ventilasjon (H-I4) står allerede i prioritert sum og er ikke regnet to ganger. Brannklasse på dør (f.eks. EI 30) er bare nødvendig hvis 2. etasje skal bli egen boenhet; det er ikke fastslått uten prosjektering.
Risiko: Uten egen inngang og eget brannskille er dette utleie av en del av deres egen bolig (hybel), ikke en egen leilighet. Leietaker vil gå gjennom deres entré og forbi deres stue/soverom. Avvikene fra tegningene (kott/takvinduer) bør avklares med kommunen før dere leier ut, og forsikringsselskapet bør vite om utleien.
Hva trengs for godkjenning?
A. Leie ut rom/hybel i egen bolig (ingen egen boenhet): Det enkleste. Rommene i 2. etasje er i utgangspunktet godkjent som boligrom etter 2003-tegningene. Krav: dokumentert radonnivå, røykvarsling og rømningsvei fra soverommene. Avviket med kott/gang og takvinduene bør lovliggjøres eller avklares. Søknad og gebyr er ikke priset.
B. Godkjent egen boenhet i 2. etasje: Krever egen inngang (ny utvendig trapp/dør – fasadeendring på et SEFRAK-registrert hus), brann- og lydskille mot 1. etasje, eget kjøkken og rømning. Trolig dyrt og usikkert; ikke priset. Om kommunen godkjenner, kan ikke fastslås fra dokumentene.
C. Praktisk hybel uten godkjent boenhet (det Ole har sagt er greit): Tabellen over. Leietaker får tekjøkken og bad oppe, men deler inngang og trapp med dere. Tett dør ved trappen, røykvarslere og rømning bør gjøres uansett.
Grove alternativer – ikke summer dem. Søknad, gebyr, prosjektering og eventuelle krav til parkering og uteareal er ikke priset. Om kommunen godkjenner, kan ikke fastslås fra dokumentene.
Lyd mellom etasjene
Etasjeskillet er trekonstruksjon i et tømmerhus fra 1850, med skjevheter og knirk i gulvene (TR s. 5, 12, 14). Det demper dårlig både trinnlyd og bass.
Trappen går åpent mellom etasjene ved entreen og stuen (plantegning SO s. 37, ikke målsikker). En tett, tung dør ved trappen er første og billigste tiltak (står i hybeltabellen).
Himling i 1. etasje: Takhøyden er allerede under 1,9 m ved bjelkene (TR s. 25). En nedsenket lydhimling vil gjøre det enda lavere og er neppe aktuelt.
Lydgulv i 2. etasje er realistisk alternativ: trinnlydmatte og nytt flytende gulv over hele 2. etasje, grovt 15 000–50 000 kr (E) med mye DIY. Det hjelper på gange, men lite mot bass og tale. Ikke med i noen sum.
Hvor ligger rommene? Ifølge plantegningen ligger loftstuen oppe omtrent over stuen nede, og de to små soverommene oppe over soverommet og entreen nede. Deres soverom vil altså ha leietakers soverom rett over seg. Test på visning.
Min vurdering: For en person som er veldig følsom for bass og fest er dette huset dårlig egnet til å ha leietaker over seg. Velg i så fall en rolig leietaker, eller vurder å leie ut bare ett rom.
Skatt
Planen er å bo i 1. etasje (65 m², kjøkken, inngang, terrasse, garasje) og leie ut 2. etasje (47 m²). Utleie av del av egen bolig er skattefri bare hvis dere selv bruker minst halvparten av boligen målt i utleieverdi, ikke m². 1. etasje er størst og har kjøkken og terrasse, så den har trolig høyest leieverdi, men dokumentene oppgir ingen markedsleie. Verken skattefrihet eller leieinntekt kan bekreftes. Avklar med Skatteetaten/regnskapsfører før dere budsjetterer med skattefri leie.
Støy og nabolag
SO har ingen nabolagsprofil, ingen støyscore og ingen målt støy ved boligen.
Huset ligger i etablert boligområde ca. 1 km fra Egersund sentrum (TR s. 26). SO nevner gangavstand til butikker, spisesteder og kjøpesenter, og «enkel tilgang» til jernbanestasjonen (SO s. 17). Avstanden til jernbanen er ikke oppgitt – sjekk kart og hør etter tog.
Megler ber folk kjøre forsiktig fordi det «bor og ferdes mange barn her» (SO s. 17). Det kan gi lyd på dagtid.
Tomten er liten (290 m²), så naboene står trolig tett. Avstand til nabohus er ikke oppgitt. Enebolig uten felles vegg.
EE spm. 28 nevner bare renoveringen 2003–2005 som «forhold av betydning» – ingen kjent sjenanse fra naboer (EE s. 8 / SO s. 75).
For deg: lytt ute på kveld og i helg, og gjør lydtest mellom etasjene. Det sier mer enn markedsføringen.
Spørsmål til megler – ikke sendt
Disse er forberedt til dere. De er ikke sendt. Ikke kontakt megler fra denne siden.
1.Er lekkasjen i takvinduet reparert, av hvem, og finnes dokumentasjon? Hva er status i reklamasjonssaken? (TR s. 10; EE s. 3 spm. 3)
2.Hva ble godkjent i 2003 (påbygg/renovering), og finnes ferdigattest eller brukstillatelse for det? Kan dere sende tegningene fra 2003?
3.EE sier at selger kjøpte i 2017, men også at «eier» renoverte 2003–2005. Hvem eide og gjorde arbeidet da, og finnes dokumentasjon?
4.Finnes samsvarserklæring for el-oppgraderingen tidlig på 2000-tallet, og når var siste el-tilsyn?
5.Er takvinduene (2017) og kott til gang i 2. etasje søkt eller avklart med kommunen?
6.Når ble morr (treskadedyr) oppdaget, er det behandlet, og er noen fagperson involvert?
7.Hvor er den «lille ekstra kjøkkenavdelingen» fra 2017?
8.Garasjen: hvorfor mangler ferdigattest/brukstillatelse, og hva er avviket mot tegningene?
9.Bekreft at Boligkjøperpakken er valgfri, og at pliktige omkostninger er 86 100 kr.
10.Hvor ofte kommer det vann inn ved kjellerdøren, og hvor mye strøm bruker avfukteren?
11.Faktisk strømforbruk siste år (selger 9 000 kWh mot 38 053 kWh beregnet), og hvor mye ved brukes?
12.Hvem deler de private stikk- og fellesledningene for vann og avløp, og finnes avtale om vedlikehold?
13.Er det kjent støy fra trafikk, jernbane eller naboer?
På visning: kort sjekkliste
Visning må avtales med megler – ingen er bestilt. Ta med plantegningen (SO s. 37).
Lydtest: én oppe og én nede – tale, musikk med bass, hard gange og dusj. Stå i soverommet nede mens noen går i soverommene oppe.
Gå trappen opp og ned flere ganger: hvor bratt og smal er den, og er det plass til en dør?
Badet oppe: myke plater, lukt, vann som blir liggende. Terrassedøren og balkongen over inngangen: råte og tetting.
Kjelleren: lukt av fukt, hvite utslag på muren, vannmerker ved døren. Se etter små hull og mel (borestøv) i bjelkene – tegn på morr.
Takvinduene: er lekkasjen reparert? Se etter vannmerker i himlingen.
Mål takhøyden ved bjelkene i 1. etasje. Se garasjen og hvor tomtegrensene ligger.
Lytt ute: trafikk, tog, barn, naboer. El vurderes av elektriker – ikke åpne sikringsskapet selv.
Månedlig kostnad – illustrasjon, uten sikker leieinntekt
Forutsetninger, ikke banktilbud: Kjøp til prisantydning 3 390 000 kr, egenkapital 470 000 kr brukt til kjøp og omkostninger, ingen egenkapital igjen til arbeidene. Dokumentavgift 2,5 % (84 750 kr), 1 090 kr tinglysing og 260 kr pantattest som SO. Lånebehov 3 006 100 kr, uten oppussingslån og uten valgfri boligkjøperpakke.
Post
Per måned
Annuitetslån 3 006 100 kr, 25 år, antatt nominell rente 5,5 %, uten gebyrer
Strøm/nettleie budsjettforutsetning (E); selger oppgir ca. 9 000 kWh/år, energiattesten beregner 38 053 kWh/år ved normert bruk
2 000–4 500 kr
Husforsikring budsjettforutsetning (E), ikke tilbud
800–1 500 kr
Internett budsjettforutsetning (E)
500–900 kr
Løpende vedlikeholdsbuffer valgt avsetning (E)
2 000–4 000 kr
Sum illustrasjon før leieinntekt
ca. 25 600–31 200 kr
Ved 6,5 % rente over 25 år blir lånet ca. 20 297 kr/mnd, ca. 1 837 kr mer. Ved 5,5 % og 30 år ca. 17 068 kr/mnd. Renter, løpetid, gebyrer og bankens vurdering er ukjent. Avdrag er med; rentefradrag er ikke trukket fra. Strøm er usikker fordi selgers tall og energiattesten spriker mye. Bufferen dekker ikke den prioriterte tiltakslisten. Leieinntekt, skatt, tomgang og utleiekostnader er ikke regnet inn.
Finansieringsbevis: Totalpris 3 476 100 kr er 173 900 kr under 3 650 000 kr; prisantydningen er 260 000 kr under. Ved bud på 3 650 000 kr blir kjøpet inkl. tilsvarende omkostninger 3 742 600 kr, uten reparasjoner. Den kritiske delen alene er 81 000–203 500 kr (E), og hele listen 108 500–316 500 kr (E). Få banken til å skille mellom maksimal budpris, total kjøpesum og reserve til tiltak. Dette er ikke et budråd.
Kilder og forbehold
Bare filer i /workspace/finn4/: tilstandsrapport.pdf (TR, 28 s.), salgsoppgave.pdf (SO, 112 s.), egenerklaering.pdf (EE, 10 s.), energiattest.pdf (EA, 5 s.), samlet1.pdf/samlet2.pdf (kommunale opplysninger og matrikkel) og lagret FINN-annonse (ad.txt, 6.11.2026). TR s. = tilstandsrapportens egne sider (TR s. 1 = SO s. 40). SO s. = sidetall i PDF-filen, som her er likt trykt sidetall. EE ligger i SO s. 68–77 (EE s. 1 = SO s. 68). Plantegningen (SO s. 37) er illustrasjon og ikke målsikker. FINN svarte 403 i dag; eie.no ble lest 11.11.2026. Ingen ekstern byggesak, grensekart eller støykart er sjekket, og ingen megler er kontaktet.
Jeg er ikke takstmann, advokat eller bankrådgiver. Kostnadsanslag og prioritering er et beslutningsgrunnlag, ikke tilbud, garanti, lovlighetsattest eller løfte om skattefrihet. Be fagperson kontrollere el, våtrom, treskadedyr, fukt i kjeller og brannsikkerhet; kommunen om godkjenning; og banken om rammen.
Strukturert data: rapport.md og items.json · utarbeidet 11. november 2026.